樓市政策迎微調 人才落戶成調整窗口

  時代周報記者 謝中秀 發自北京

  在中央經濟工作會議定調樓市后的次日,已有一城對樓市政策進行微調。12月13日,廣州市南沙區登上“因城施策”的早班車,提出在南沙區工作的本科以上人才,在區內購房不設戶籍、社保和個稅限制。

  多位專家向時代周報記者表示,未來或有更多城市加入微調陣營,但穩房價、穩地價、穩預期的“三穩”目標,以及“房住不炒”仍是基調。

  “經過這一輪的調控,當前我國房地產市場也已經基本穩住,遏制住了房價上漲勢頭。”交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智向時代周報記者表示。

  12月16日,國家統計局發布2019年11月70城房價數據和房地產開發投資情況。

  數據顯示,2019年一手住宅銷售均價上漲城市共44個,較10月進一步減少6個。在二手住宅方面,10月曾有35個城市二手住宅銷售均價下降,引起大眾關注,但從11月的情況來看,這一降勢有所收窄,11月二手住宅銷售均價下降城市回縮至33個。

  在上述背景下,“未來房地產調控政策依然是‘因地制宜’‘以穩為主’,只有在地產下行壓力較大的地區和時點,地產政策才有可能邊際放松。”國金宏觀邊泉水團隊預測。

  人才、落戶成樓市調整窗口

  12月10―12日,中央經濟工作會議在北京進行。12日晚間,新華社受權發布中央經濟工作會議公報全文,其中對房地產工作表示:要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  時代周報記者注意到,在2018年中央經濟工作會議公報中,對保障軌僅提及“完善……住房保障體系”,但今年筆墨加重,且細致提出了城市更新、存量住房改造、老舊小區改造、租賃住房等具體工作。

  “從高層決心來看,房地產市場的調控延續了‘三穩’和‘房住不炒’要求。在這種基調下,房地產難以‘大起’,對投資的提振和經濟的貢獻也有限。但投資拉動依然需要一些措施,所以住房工作中的保障房、老舊小區改造、租賃住房工作被提了上來。”國家信息中心經濟預測部新動能研究室副主任鄒士年在接受時代周報記者采訪時表示。

  但整體來看,“當下房地產市場運行仍處合意區間,市場下行壓力整體可控。”克而瑞地產研究中心分析指出,“未來在房地產的經濟‘壓艙石’作用以及‘房住不炒’基調下,穩定將是下一階段房地產調控政策主基調。政策將繼續堅持‘房住不炒’,落實一城一策、因城施策的長效調控機制,夯實城市政府主體責任,切實把‘三穩’目標落到實處。” 

  對于未來各地的調控走勢,太平洋證券房地產首席分析師徐超分析道:各城市的政策大概率會以“人才”“戶籍”等力度較小的形式體現,其中融資政策放松的可能性就是最小的。

  克而瑞地產研究中心詳細指出,預計2020年地方調控將“外松內緊”—各城市將根據地方市場實際情況調整政策走向,但“四限”仍將延續。從具體政策來看,2020年人才新政將繼續發力,更多二線及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻、逐步放開人才購房限制。在金融端,預計2020年房地產融資將邊際改善,房企整體融資環境依舊偏緊,監管核心在于房企融資用途的合規性;在住房貸款方面,預計2020年房貸利率大概率會穩中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。

  但是“這些小幅放松政策對當地房地產市場未必能帶來立竿見影的效果。由于今年7月份政治局會議提出了‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’,因此認為短時間內不會出現大力度的刺激房地產的政策”。徐超表示。

  存量房金融政策支持力度或加大

  作為房地產市場最重要的影響因素,當前金融端仍在嚴控。

  12月13日,央行召開黨委擴大會議,傳達學習中央經濟工作會議精神,研究部署貫徹落實意見。其中對于明年的金融工作,重點指出:要突出金融服務實體經濟。堅持“房住不炒”,統籌做好房地產金融調控。

  “該部署體現了‘房住不炒’的定位。”同策咨詢研究中心總監張宏偉對時代周報記者指出,但該政策也可視實際情況微調。張宏偉繼續解釋道:“房企也要謀生。當前,各房企正在通過降價走量等方式來回籠資金,試圖緩解企業資金難題。但如果降價也未能緩解房企資金壓力,而監管又持續走強的話,則不排除房企將面臨債務違約或資金斷裂的風險。這一情形,無論是對房企還是整個金融系統,都會產生影響。”

  張宏偉同時提醒,任何市場若出現“炒房”苗頭或房地產市場上行風險,都會迅速迎來政策轉向。“2016年10月份以來,我國樓市政策基本上是以平均7個月一個小周期的周期在變化。如果市場再次過熱,政策完全可以再度收緊。”

  “保障軌”的工作則值得關注。“中央經濟工作會議將存量住房、老舊小區的更新改造放在了重要位置。(這說明)房地產市場促進經濟、改善民生的政策著力點將轉向存量升級改造。” 中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向時代周報記者表示。

  “本次中央經濟工作會議對房地產的定調一大看點是存量房的改造更新,其中重點提到了加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造。預計2020年存量房更新改造投資將保持較大規模,金融政策支持力度可能加大,一定程度上穩定了住房地產投資。”劉學智向時代周報記者詳細解釋道。

  “公報中還提到大力發展租賃住房,在住房供給較為緊缺的城市,可能加大租賃住房規模。但客觀上說,過去幾年試行的租賃住房改革效果并不理想,主要在于缺乏好的租賃住房發展模式,找不到好的盈利模式和資金回籠方式。”劉學智緊接著指出。

  合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者表示,我國住房租賃市場經過多年發展后,已經逐漸形成廉租房、公租房、市場分散出租、長租公寓、租賃住宅等多元化、分梯級的供應體系,“當前市場存在的問題大多是市場分散出租難以管理、長租公寓盈利模式不明朗等問題,針對這部分問題,近兩年監管已經在發力。未來,隨著企業、政府機構在租賃市場的占比越來越重,市場的管理和發展也會越來越方便”。

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